マレーシア不動産投資のメリット・デメリット｜利回りやリスクを解説

東南アジアの中でも、外国人が土地を購入できるマレーシア。人口増加率や経済成長率が高く、多くの海外不動産投資家が注目しています。しかし「デメリットはある？」「実際の利回りは？」などと悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、マレーシア不動産投資のメリット・デメリットとリスクを解説します。マレーシア不動産投資で失敗しないためのポイントも説明しているで、投資で後悔したくない人はぜひ最後まで読んでみてください。

マレーシア不動産投資のメリット

マレーシア不動産投資のメリットは下記の通りです。それぞれ順に解説します。

外国人にも土地の所有権がある

マレーシアは外国人に対して完全所有権(土地と建物の所有)を認めている国です。そのため、コンドミニアムを通してインカムゲインを狙うだけでなく、立地を激選してキャピタルゲインを狙うこともできるでしょう。

フィリピンやタイ、カンボジアなど他の東南アジア諸国は、コンドミニアムに限定して外国人の不動産投資を認めていますが、外国人が土地を所有することはできません。

建物の所有だけでなく土地も所有したい人は、マレーシアでの不動産投資を検討するとよいでしょう。

人口増加と経済成長が期待できる

マレーシアは人口と経済の両方が伸びている国です。人口増加による住宅需要の拡大と、経済成長による物価の上昇が見込まれ、物件の資産価値上昇が期待できるでしょう。

下の表に2025年の人口増加率とGDP成長率の予想値を示します。

	2025年の予想人口増加率	2025年の予想GDP成長率
日本	-0.56%	0.60%
マレーシア	1.01%	4.40%
タイ	0.08%	3.30%
フィリピン	1.45%	6.10%
カンボジア	0.98%	6.40%

参考：世界人口推計-2022年改訂版-、IMF

マレーシアは人口増加率・GDP成長率のどちらも高い水準にあります。そのため人口と経済の成長に伴って、不動産価格の上昇が期待できるでしょう。

物件価格が低水準である

マレーシアは他の国と比較し、物件を安く購入できる国です。しかし、他の先進国と比較するとまだそれほど高くなく、東京の高級物件に値する物件を約1/3程度の価格で購入できます。

物件を安く購入し、賃貸の入居を実現できれば家賃収入を得ることもできるため、利回りの高い投資も期待できるでしょう。

マレーシア不動産の価格相場については下の記事をご覧ください。

自然災害のリスクが低い

マレーシアの特徴として、自然災害のリスクが低いことが挙げられます。マレーシアには雨季と乾季があり、雨季には豪雨による水害が発生することもありますが、地震や台風による被害リスクは比較的少ない国です。これにより、収益の安定性に期待できます。

マレーシア不動産投資におけるデメリットとリスク

マレーシア不動産投資には、以下ようなデメリットやリスクも存在します。余裕を持った資金計画と入念な物件の見極めが重要です。

高い利回りを狙うには物件を選ぶ必要がある

外国人がマレーシアで物件を購入する際は最低購入価格が設定されていることから、現地の人にとっては高額な物件を購入する必要があります。そのため、マレーシア不動産投資では高い利回りは狙いにくいでしょう。

外国人の最低不動産購入価格は、エリアや物件タイプによって異なりますが、多くがRM100万(約3,000万円：RM1=30円換算)です。利回りを狙うためには慎重な物件選びが大切になります。

プレビルドの竣工が遅れる可能性がある

マレーシアを含む東南アジアの不動産投資では、新築のコンドミニアム購入の大半は物件が完成する前の「プレビルド」の状態になりす。

プレビルドの場合、完成後よりも安く物件を購入できますが、物件の完成が遅れることがあるため注意が必要です。建設業者が倒産するなど万が一物件が完成しなかった場合、すでに支払っている資金は返金されません。

また東南アジアでは新築物件でも完成度が低く、物件完成後に再度工事が必要なことがあります。その場合、すぐに貸し出しができないため、資金計画には余裕が必要です。

過剰供給で空室になる可能性がある

マレーシアの不動産市場では、物件の過剰供給により不動産売却に時間がかかることがあるため、出口戦略を考慮して物件を購入する必要があります。物件の過剰供給により空室リスクもあるため、物件を購入する際のエリア選定は慎重に行いましょう。

マレーシアでは外国人に対して最低不動産購入価格があり、購入価格が高い物件では家賃も高額に設定する必要があります。購入物件周辺に入居者のターゲットがいるかどうかを確認しておくことも重要です。

空室のリスクを抑え、売却もできる物件を見つけるためには、入念な物件の見極めが必要になります。

マレーシア不動産投資における規制

マレーシア不動産投資における規制にはさまざまなものがありますが、ここでは3つ紹介します。

物件の最低購入価格に規制がある

マレーシアの不動産投資では、外国人に対する最低購入価格の規制が存在します。これは、過去に外貨流入と不動産の乱開発が問題となったことから導入されたものです。

最低購入価格は地域や物件タイプによって異なります。例えば首都クアラルンプールでコンドミニアムを購入する場合、最低価格はRM100万(約3,000万円：RM1=30円換算)です。

投資物件の選択時には規制の有無や条件を確認し、自身の投資計画に合致する物件を選びましょう。

州・地域名	最低物件価格
	土地付き一戸建て	コンドミニアム
クアラルンプール	RM100万	RM100万
プトラジャヤ	RM100万	RM100万
ジョホール (メディニ地区除く)	RM100万	RM100万
メディニ地区	価格規制なし	価格規制なし
ネゲリ・スンビラン	RM100万	RM100万
ペラ	RM100万	RM100万
サラワク	RM50万	RM50万
クランタン	RM50万	RM50万
セランゴール	購入不可	RM100万〜200万

州政府の許認可を得る必要がある

外国人がマレーシアで物件を購入する際には、州政府の許認可が必要です。許認可を得るための審査には2〜3ヶ月かかることがありますが、ほぼ落ちることはありません。

ただし、審査に時間がかかるため、物件引渡し時期には注意が必要でしょう。

キャピタルゲイン税がかかる

マレーシアではキャピタルゲイン税の税率に注意が必要です。不動産売却時の利益に対してかかる税金を「キャピタルゲイン税」といい、マレーシアでは不動産譲渡益税(RPGT)と呼ばれています。

不動産の所有年数によって税率が異なり、下の表から最低5年以上保有することで税金を抑えられることがわかります。

マレーシアのRPGT税率は以下の通りです。

保有期間	内国法人	マレーシア人および永住権者	外国人および外国法人
3年以内	30％	30％	30％
4年目	20％	20％	30％
5年目	15％	15％	30％
6年目以降	10％	0％	10％

出典：JETRO日本貿易振興機構(ジェトロ)

マレーシア不動産投資に失敗しないためのポイント

マレーシア不動産投資に失敗しないためのポイントとして、下記の項目が挙げられます。

海外不動産投資を行う際は、現地の情勢や適正販売価格を調査し、最新の情報をもとに判断するのが大切です。自分ひとりで調査するのが難しい場合は、現地の情報を知る専門家へ相談してみましょう。

失敗を避けたい人は、下の記事もご覧ください。

現地の情報を知る不動産業者への相談がおすすめ

アジアの中でも著しい発展を続けるマレーシア。リスクを抑えてキャピタルゲインを狙える可能性があることから、不動産投資先としても注目を集めています。しかし、デメリットや規制もあるため、物件選びや投資は慎重に行いましょう。

不動産投資に失敗しないためには、現地のリアルな情報を知る不動産業者への相談がおすすめです。弊社では、あなたのご希望に沿った信頼できる不動産業者をご紹介しています。正しい情報をもとに不動産投資をご検討いただきたいため、ぜひお問い合わせください。

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