マレーシアのコンドミニアム（マンション）を購入するには？注意点を紹介

マレーシアのコンドミニアム（マンション）を含む不動産価格は上昇が見込まれ、投資目的で購入する人が増えています。しかし、購入したくても相場や初期費用など分からないことが多く、困っている人もいるのではないでしょうか。

この記事では、日本人がマレーシアでコンドミニアムを購入する際の具体的な方法や注意点、購入するメリットを詳しく解説します。購入の失敗例やおすすめのエリアも紹介しているので、投資で損をしないためにもぜひ最後まで読んでください。

マレーシアのコンドミニアム（マンション）の特徴

マレーシアのコンドミニアムは日本でいう分譲マンションですが、ガードマンが駐在しジムやプールがついているタイプがめずらしくありません。

日本のマンションと違い建物全体の管理人はおらず、一部屋ごとにオーナーが管理しているのが一般的です。

マレーシアのコンドミニアムはアジア諸国の中でも特に格安です。物価が安く設備も整っていることから、投資のチャンスを狙う人が増えています。

出典：globalpropertyguide

マレーシアでコンドミニアムを購入するメリット

マレーシアでコンドミニアムを購入するメリットは、不動産や物価の安さだけではありません。

ここでは、マレーシアでコンドミニアムを購入するメリットについて解説します。

売却利益（キャピタルゲイン）の税率が日本より低い

マレーシアでは不動産を売却して収益が発生すると、「RPGT（不動産譲渡益税）」という税金を払わなくてはいけません。しかし、マレーシアのキャピタルゲイン税は日本より低く設定されています。

所有者が外国人の場合、保有期間が5年以上では日本の約半分の税率です。

項目名	日本のキャピタルゲイン税率	マレーシアのキャピタルゲイン税率（外国人の場合）
保有期間が5年未満	39.63％	30%
保有期間が5年以上	20.315%	10%

売却利益に対して払う税金が少ないので、そのぶん利益を多く出せる場合があります。

維持費（ランニングコスト）が安い

マレーシアのコンドミニアムの維持費はとても安く、長期にわたっても大きな負担にはなりにくいでしょう。

新築の場合は固定資産税やその他の必要経費を合算しても、年間で30万円前後で維持・管理できます。

専門弁護士が契約する

マレーシアでの物件の売買契約は、仲介業者が選任した弁護士が行います。

税金や政府への申請を個人で行うのはむずかしいですが、契約にともなう複雑なやり取りは不動産専門の弁護士が行うので安心です。

マレーシアでコンドミニアムを購入する5ステップ

ここでは外国人がマレーシアでコンドミニアムを購入する方法5ステップを解説します。

1.不動産業者に物件を紹介してもらう

まずは不動産仲介業者にコンドミニアム物件を紹介してもらいましょう。

現地と日系のどちらかを選びますが、おすすめは日系の業者です。現地の規制や習慣は土地勘がなければむずかしいので、日本語でコミュニケーションできる業者を選び、納得できるまで説明してもらってください。

2.視察・内覧

業者から紹介されたなかから希望する物件が見つかったら、できるだけ現地に行って自分の目でたしかめましょう。

言葉や文字だけよりも現地の空気感や状態を見れば、話とちがっていたり実は治安が悪かったりといった失敗が少なくてすみます。

モデルルームや土地の視察など、みておきたい場所が多い場合は、効率よく回れるように業者に日程を調整してもらいましょう。

3.申し込み・契約

物件が決まったら購入申込書に記入し、契約書を作成して契約へすすみます。

申し込み・契約の際に予約金や頭金を支払う場合が多いので、あらかじめ現地銀行で口座開設をしておくとスムーズに手続きがすすむでしょう。

4.州政府へ許可申請

マレーシアで外国人が不動産を購入した場合、物件がある州に許可をもらうための申請が必要です。

州の審査がありますが、ほとんどの場合審査は問題なく通過し許可されます。

5.残金を清算・引渡

州から申請が許可されたら、残金を支払ったのちに引き渡しとなります。

マレーシアでは新築であっても内装に傷があることはめずらしくないため、引き渡し時点での傷や不備はよく確認しましょう。

https://l-marketing.jp/estate/ml_market_price/

外国人がマレーシアでコンドミニアムを購入するときの注意点

マレーシアでは外国人が不動産を購入するときに、守らなくてはいけない決まりがいくつかあります。

ここでは、外国人がマレーシアでコンドミニアムを購入するときの注意点を紹介します。

外国人は最低購入価格がある

マレーシアで外国人が購入できる不動産価格は、RM100万（約2,700万円 RM1＝27円換算）以上です。

現在のマレーシアは不動産物件が多く建ち、需要よりも供給が上まわっています。政府は買い手のつかない物件を減らすため、2020年には最低価格をRM60万（約1,600万円）に引き下げる1年間の限定措置も取っていました。

最低価格は州ごとに決定権があり、以下の条件でも価格が変動します。

1.土地の所有権によって価格が変わる

土地の所有権をだれが持っているのかによっても価格が変動します。

• 土地と建物をどちらも所有している（フリーホールド）

　　　土地と建物を永久的にオーナーが所有できる権利です。

• 建物のみ所有している（リースホールド）

　　　建物はオーナーが所有し、土地は州が管理・運営して不動産業者が賃借しています。

州ごとのコンドミニアムの最低価格を以下の表にまとめました。

州・地域	最低購入価格
ジョホール、クアラルンプール、ケダ、ネグリ・スンビラン、ペリス、ペラ、パハン、ペナン島、プトラジャヤ、トレンガヌ	RM100万
メディニ地区	最低価格なし
ケランタン	RM50万
マラッカ	RM50万
ペナン本土	RM50万
サバ	RM50万
サラワク	RM50万
セランゴール地域① ペタリン、ガンバク、セパン、フル・ランガット、クラン	RM200万
セランゴール地域② クアラ・ランガット、クアラ・セランゴール	RM200万
セランゴール地域③ サバップルナム、フル・セランゴール	RM100万

 

2.長期滞在ビザを保有していると下がる

マレーシアでは長期滞在ビザ「MM2H」を所有していると、州によって不動産の最低価格が引き下げられます。

例えば、ケダではMM2Hビザ所有者であれば価格の制限がありません。また、ペナンだと最低価格はRM50万で最大2物件まで購入可能です。

MM2Hビザは2020年に発給停止したのち、2021年に条件を変えて再開されているので、ビザ保有による最低価格等については常に新しい情報をチェックしましょう。

政府に外国人取得合意を得る

マレーシアで外国人が不動産を購入する際には、かならず物件がある州の合意をもらわなくてはいけません。

申請は専門の弁護士が行い、3万円ほどの費用がかかりますが、MM2Hビザを所有していれば申請が免除されます。申請後だいたい2〜3ヶ月で許可されるでしょう。

外国人が購入できない土地がある

マレーシアの土地のなかには、外国人が購入できない土地があるので注意が必要です。

マレー人の経済的地位の向上をめざす優遇政策「ブミプトラ政策」が厳しく行われていた時代もあり、すべての土地の購入が許されているわけではないことを把握しておきましょう。

長期滞在ビザ保有で住宅ローンが有利になる

長期滞在ビザ「MM2H」を保有していると、現地銀行で住宅ローンの借り入れを行う際に有利です。

MM2Hを保有していない人の場合は融資限度額が物件価格の50%ほどですが、保有していると70%まで上がる場合もあります。

不動産仲介料に上限がない    

マレーシアには、仲介手数料のきまりがありません。そのため、現地の仲介業者とやりとりをすれば仲介手数料が取られることはほとんどないでしょう。

しかし、コミュニケーションが英語だったり、現地の商習慣に慣れていないと不便さを感じる可能性もあります。

日系の仲介業者では、日本語によるスムーズなやりとりができるため、仲介手数料を支払う価値を感じられるでしょう。

マレーシアのコンドミニアムを購入した失敗例

マレーシアで不動産投資をしても、残念ながら失敗してしまう可能性もあるでしょう。

ここではマレーシアのコンドミニアムを購入したものの失敗した例を紹介します。

借り手がつかない

投資目的で首都クアラルンプールのプレビルド（施工前）物件を購入したCさんは、完成まで2年以上待ったうえに住宅供給過剰で、借り手がみつかりませんでした。

首都では住宅の供給が需要を上回っているので、購入した物件のちかくに条件のよい物件がすでに完成していることもあります。また、プレビルド物件は施工開始から完成まで数年かかる場合があることもあわせて知っておきましょう。

売却利益（キャピタルゲイン）が得られない

KLCCにあるコンドミニアムを購入したSさんは、現地の不動産業者にすすめられてプレビルド物件を購入しました。出来上がってみると施工があまく、水漏れなどの補修費発生がつづき維持費がかさんでしまいました。

KLCCは都会的で優雅な暮らしができるエリアですが、現地の施工業者のクオリティは日本ほど高くありません。新築でも内装に傷があったり水漏れがひどかったりと、すぐに貸し出せる状態になっていないこともめずらしくないので、完成後はかならず現状を確認しましょう。

マレーシアでおすすめのエリア

マレーシアで不動産投資をする際におすすめのエリアを紹介します。

モントキアラ

利便性が高く治安がよいので、家賃が高めに設定されているのも外国人の需要が高いからこそでしょう。駐在員が多く住み、日系の郵便局や病院以外にも日本語が通じるお店が多くあります。

タマンデサ

タマンデサは住宅が多くローカルな雰囲気が漂うエリアです。セカンドライフを楽しみたい人や、都会の喧騒から離れて生活したい人に人気です。

住宅が多いので基本的には静かですが、街には多くの商店が集まり活気に溢れています。各国のレストランやスーパーがあるので車移動ができれば生活の不便さは感じないでしょう。

KLCC

高級住宅が立ち並び、開発できる土地が少なくなっているため物件自体の希少性が高いので、不動産投資としての価値はとても高くなっています。

デサパークシティ

マレーシアはイスラム教信仰者が60%を占めるため、イスラム教上で不浄のものである犬は敬遠される傾向にあります。しかしデサパークシティでは、犬を含むペット可の物件が多くあります。

現地の情報を知る不動産業者への相談がおすすめ

マレーシアのコンドミニアムは投資的価値が高く、不動産による利益を得られる可能性があります。しかし、日本との商習慣の違いや外国人の購入価格規制などメリットばかりではありません。

不動産投資に失敗しないためには、現地のリアルな情報を知る不動産業者への相談がおすすめです。弊社では、あなたのご希望に沿った信頼できる不動産業者をご紹介しています。正しい情報をもとに不動産投資をご検討いただきたいため、ぜひお問い合わせください。

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