マレーシア不動産投資で失敗しないコツとは？注意点や対策を解説

東南アジアの海外不動産投資の中でも注目を集めているマレーシア。マレーシアは人口増加率や経済成長率が高く、不動産投資では利回りが期待できると言われています。しかし不動産投資にはリスクがあります。投資に失敗しないための注意点や対策は、どのようなものがあるのでしょうか？

この記事ではマレーシアの不動産投資に失敗しないコツを、失敗事例を含めて解説します。マレーシアでの不動産投資に興味があるけれど具体的な注意点を知りたい、という人はぜひ最後まで目を通してください。

マレーシア不動産市場の動向

ではまず、マレーシア全体の不動産市場の動向について解説します。

マレーシアの不動産価格推移

下の図はマレーシア政府統計局の住宅価格中央値の推移です。マレーシアの不動産価格は、2011年から2013年にかけて急激に上昇した後、緩やかに上昇しています。2010年と2022年第2四半期の不動産価格を比較すると93.9%も住宅価格が上昇し、RM32万(約960万円：1RM＝30円換算)になりました。

出典：マレーシア政府統計局

マレーシアは人口増加や経済成長が見込まれているなど、不動産に関わる指標はポジティブな面が目立ちます。そのため、マレーシアの不動産価格は今後も上層傾向となるでしょう。

マレーシアの地域ごとの不動産価格の推移や相場について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

マレーシア不動産の利回り

マレーシア全体の平均利回りは3.72%となっています。（2022年9月時点）
フィリピンやタイよりは低い水準となっているものの、アジアでも先進国である日本や中国、台湾よりも高い数値です。

マレーシアの主要都市のコンドミニアムの利回りは以下の表の通りです。

州・地域名	利回り
クアラルンプール	3〜6%
プトラジャヤ	3〜4%
ジョホール	4〜7%

出典：Global Property Guide

マレーシア不動産投資におけるリスク

ではマレーシア不動産投資におけるリスクは、どのようなものがあるでしょうか。

プレビルドの竣工リスク

マレーシアを含む東南アジアの不動産投資では、新築のコンドミニアム購入の大半は物件が完成する前の「プレビルド」の状態になります。プレビルドの場合、完成後より安く物件を購入できます。

しかし災害や社会情勢の変化により建設が中断したり、建設業者が倒産するなど物件が完成しない可能性を考えておく必要があります。

また東南アジアでは日本と違って、物件の完成を急ぐあまり内装まで手が回っていないことも少なくありません。その場合、物件完成後に内装工事やインフラ整備が必要となり、すぐに入居者を募集できないリスクもあります。

空室のリスク

マレーシアは物件の過剰供給による空室のリスクもあるため、不動産投資をする際のエリア選定や物件選びは慎重に行う必要があります。

マレーシアでは外国人に対する規制として、最低不動産購入価格があります。エリアや物件によって異なりますが、原則RM100万(約3000万円：RM1＝30円換算)です。この価格は現地の人にとっては高い価格であり、エリアや物件によっては入居者の獲得が難しいこともあります。

人気のあるクアラルンプールでも、立地によっては入居者が得られない場合もあるため、不動産投資をする際には現地に詳しい専門家に相談するといいでしょう。

売却できないリスク

マレーシアでは物件の過剰供給により、不動産売却に時間がかかることもあります。人気のあるクアラルンプールでも、エリアによっては売却したくても利益が出る金額で売却できないこともあるでしょう。

物件を売却できないとキャピタルゲインを得られないうえ、管理費用がかかりさらなる出費が必要になります。不動産投資をする際には、出口戦略を練って物件を購入することが大切です。

管理会社のサポートが得られないリスク

マレーシアでは管理会社によってはあまりサポートが得られず、トラブルが起きることもあります。

投資家が海外にいることを理由に賃料を誤魔化されたり、建物の老朽化などの不具合報告が遅れ莫大な修繕費が必要になることも。また零細企業だと、知らない間に倒産しているリスクもあります。

物件購入前に管理会社とコミュニケーションはスムーズに取れるのか、サポートはどれくらいしてくれるのかを確認することが大切です。

州政府の政策が変わるリスク

経済状況や政治情勢によって、連邦政府や州政府の政策は変わります。マレーシアには最低不動産購入価格があるなど外国人に対する規制がありますが、これは連邦政府と各州政府の決定事項です。

実際2014年には外国人の最低不動産価格が引き上げられ、最低購入価格は原則RM100万(約3000万円：RM1＝30円換算)以上となりました。このため経済状況によっては今後も外国人投資家に対する規制は変わる可能性があるので、最新情報のこまめなチェックが必要です。

マレーシア不動産投資におけるリスクだけでなく、メリットについても知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

マレーシア不動産投資の失敗事例

次はマレーシア不動産投資の失敗例をみていきましょう。

購入した物件が完成しない

プレビルドでの購入は、初期費用を抑えられます。しかし、建設業者の倒産や資金繰りが上手くいかないなどの影響で、購入した物件の建設が中止になったり完成が遅れるリスクがあり、注意が必要です。

マレーシアでのプレビルド物件の場合、プロジェクトが順調に進んでいても納期に間に合うことはほとんどなく、物件の完成は予定よりも6ヶ月以上遅れることもあります。

また建設業者が倒産するなどして建設が中止になった場合には、それまでに支払った資金は戻ってこないので、注意が必要です。

購入したエリアの賃貸需要が低い

不動産投資は物件を購入した後、入居者が入り、家賃収入が入って初めて利益が得られます。賃貸需要が低いエリアで購入すると、入居者が得られず空室となり家賃収入が得られず、管理費用ばかりがかかって出費が増えるケースがあります。

また需要が低いエリアでは、不動産を手放す際の売却にも時間がかかったり、思うような金額で売却できないリスクもあるため注意が必要です。

購入後に業者のサポートがない

不動産仲介業者の中には、物件購入までのサポートのみで、購入後のサポートがない業者もあります。そういった業者から物件を購入してしまうと、購入後の物件管理や運用、物件の売却に非常に苦労するでしょう。

物件購入前に業者がどこまでサポートしてくれるのかを調べたり、保証内容を確認することが大切です。

マレーシア不動産投資に失敗しないコツ

では、マレーシア不動産投資で失敗を避けるためにはどうしたらいいかを解説します。

信頼できるディベロッパー・管理会社を選ぶ

マレーシア不動産投資をする際には、実績が十分に公開されているディベロッパーを選びましょう。倒産のリスクだけでなく、国内でもまれに起こりますが、代金を支払った後に不動産会社に逃げられる詐欺を防ぐためです。

日経不動産会社が開発参画している物件や、マレーシア国内や近隣諸国で上場している大手ディベロッパーであれば、倒産や詐欺のリスクは回避できるかもしれません。プレビルドの竣工リスクが怖い人は、立地が良い人気物件の中古の購入を検討してもいいでしょう。

また管理会社も信頼できる業者を選びましょう。日本のように実際に足を運んで物件や周辺環境を見に行くことが難しいため、契約前にどの程度サポートを受けられるのかを細かく確認することが大切です。

契約書にはきちんと目を通す

マレーシアでは不動産契約の慣例が日本と異なります。日本ほど親切に対応してもらえない可能性があるため、契約書はすみずみまで確認することが大切です。

「大丈夫だろう」「やってくれるだろう」と安易に判断してしまうと、不利益を被ることになります。疑問点はすべて契約前に解決しましょう。

長期投資を基本にする

近年マレーシアの不動産市場に急激な上昇はみられませんが、安定して成長を維持しています。そのためマレーシアは、リスクを抑えてキャピタルゲインを狙うのに最適な国と言えるでしょう。

プレビルドを購入した場合、完成に3〜5年、登記済証の発行にも時間がかかります。また物件完成後に内装工事などを行う可能性もあるため、すぐに資金回収はできません。

また不動産譲渡益税(RPGT)の観点から、最低5年以上物件を保有することで税率が30%から10%へと下がり売却時の税金を抑えられます。そのため短期投資よりも長期投資が向いているでしょう。

出口戦略を考えて購入する

マレーシアでは物件の供給過剰状態もあるため、賃貸管理や売却までを念頭において、物件を検討することが大切です。

現地に詳しい専門家に相談し、賃貸需要のあるエリア・物件を選択するとスムーズな不動産投資ができるでしょう。

現地の最新情報を得る

現地の情勢や不動産の適正販売価格などについて調べることは、不動産投資を行う上でとても重要です。海外不動産投資では、情報を集めにくいことから詐欺にあう確率が日本よりも高くなります。

また経済状況によって外国人投資家に対する規制も変化するため、政府の動向には注意を払う必要があります。マレーシアの情報を自分で情報を集めるのが難しい場合には、現地に詳しい専門家に相談してみるのもよいでしょう。

現地の情報を知る不動産業者への相談がおすすめ

マレーシアは成長を続けている国であり、不動産投資では慎重にエリアや物件を選べば、利益を狙える可能性があります。不動産購入前に現地の情報収集を行い、契約書のすみずみまで目を通して疑問点を解消すれば、資産を失うリスクを減らせるでしょう。

不動産投資に失敗しないためには、現地のリアルな情報を知る不動産業者への相談がおすすめです。弊社では、あなたのご希望に沿った信頼できる不動産業者をご紹介しています。正しい情報をもとに不動産投資をご検討いただきたいため、ぜひお問い合わせください。

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