海外不動産投資家から、利回りが期待できると注目されているマレーシア。「マレーシアは他国と比べてどれくらい利益がでるの？」と気になっている人も多いのではないでしょうか。
この記事ではマレーシア不動産投資の利回りを「アジア諸国との比較」「マレーシア国内のエリア別の比較」で解説しています。マレーシア不動産の価格推移やマレーシア不動産投資に失敗しないためのポイントも解説していますので、ぜひ最後まで目を通してみてください。
マレーシア不動産市場の動向
まずはマレーシア不動産市場の動向を解説します。
マレーシアの経済と人口は成長の見込み
下の表からわかるように、マレーシアはGDP成長率と人口増加率どちらも高い水準にあり、今後も成長が見込まれています。経済成長による物価の上昇と、人口増加による住宅需要の拡大により、マレーシアの不動産価格は上昇が期待できるでしょう。
| 2025年の予想GDP成長率 | 2025年の予想人口増加率 | |
| 日本 | 0.60％ | -0.56％ |
| マレーシア | 4.40％ | 1.01％ |
| タイ | 3.30％ | 0.08％ |
| フィリピン | 6.10％ | 1.45％ |
| カンボジア | 6.40％ | 0.98% |
マレーシア不動産の価格推移
下の図は2011年から2022年第2四半期の住宅価格中央値の推移です。急激な不動産価格の上昇は2013年以降みられませんが、緩やかに上昇を続けています。マレーシアは人口増加や経済成長が期待されるため、今後も不動産価格の上昇傾向は継続する見込みです。
出典：マレーシア政府統計局
また下のグラフはアジア各国のコンドミニアム㎡単価を比較しています。マレーシアの物件価格は日本の1/4程度で、周辺国のシンガポールやタイと比べても安価です。
マレーシア不動産の地域ごとの不動産価格の推移や相場については、こちらの記事をご覧ください。
マレーシア不動産の利回り
マレーシア不動産の利回りを「アジア諸国との比較」「マレーシア国内のエリア別の比較」の2つにわけて解説します。
マレーシアとアジア諸国の利回り比較
下の図はマレーシアとアジア諸国で平均利回りを比較したものです。
出典：マレーシアの利回りは4.82%であり、タイやインドネシアと比較すると利回りは低いですが、日本や中国と比較すると高い水準となっています。
マレーシア国内のエリア別の利回り比較
2022年9月時点での、マレーシアのエリア別の平均利回りは3.86〜5.56％となっています。詳しくは下の表をご覧ください。
| 利回り | |
| クアラルンプール | 4.41％ |
| ジョホール・バル | 5.19％ |
| ジョージ・タウン | 3.86％ |
| ペタリン・ジャヤ | 4.48％ |
| イスカンダル・プテリ | 4.97％ |
| イポー | 5.86％ |
| シャーアラム | 5.07％ |
| スパン・ジャヤ | 4.77％ |
日本人に人気のクアラルンプール、ジョホール・バル、ペナンの3都市について、2022年9月時点の間取り別の利回りも紹介します。
マレーシアの物件の間取り
- スタジオ：ワンルーム
- 1ベッドルーム：1LDK
- 2ベッドルーム：2LDK
- 3ベッドルーム：3LDK
- 4+ベッドルーム：4LDK＋ベッドが置けない小部屋
クアラルンプール
マレーシアの首都で、日本人居住者がもっとも多い都市です。ペトロナスツインタワーや大型ショッピングモールがあり、現代的な街並みがみられます。
下の表はクアラルンプールの中心地、KLCCの間取り別の利回りです。他の地域と比べると物件価格と家賃が高いことが特徴で、利回りは中程度の水準となります。
購入コストと家賃は米ドル、利回りは1年あたりを記載しました。
| 購入コスト | 家賃 | 利回り | |
| スタジオ | $129,416 | $525 | 4.87％ |
| 1ベッドルーム | $235,500 | $657 | 3.35％ |
| 2ベッドルーム | $284,526 | $832 | 3.51％ |
| 3ベッドルーム | $328,299 | $1,094 | 4.00％ |
| 4＋ベッドルーム | $618,280 | $1,751 | 3.40％ |
ジョホール・バル
対岸にシンガポールを望むマレーシア最南端の街で、クアラルンプールの次に日本人が多い地域です。ジョホール・バルの中心地、オースティンの利回りを紹介します。他の地域と比較して物件価格が安く、利回りの水準が高いことが特徴です。
| 購入コスト | 家賃 | 利回り | |
| スタジオ | $50,334 | $219 | 5.22％ |
| 1ベッドルーム | $57,610 | $241 | 5.01％ |
| 2ベッドルーム | $65,434 | $263 | 4.82％ |
| 3ベッドルーム | $87,099 | $350 | 4.82％ |
| 4＋ベッドルーム | $113,798 | $394 | 4.15％ |
ペナン
観光地で有名なペナン島を有するペナン州。ペナン州はマレーシアでは3番目に日本人が多い地域となります。下の表はペナン州の州都ジョージ・タウンの利回りです。物件価格は比較的高く、ベッドルーム数が少ない方が利回りが高い傾向があります。
| 購入コスト | 家賃 | 利回り | |
| スタジオ | $120,376 | $438 | 4.37％ |
| 1ベッドルーム | $126,942 | $438 | 4.14％ |
| 2ベッドルーム | $142,263 | $438 | 3.69％ |
| 3ベッドルーム | $138,980 | $482 | 4.16％ |
| 4＋ベッドルーム | $582,902 | $1,423 | 2.93％ |
マレーシア不動産の購入にかかる費用
マレーシア不動産購入時の諸経費は以下の通りです。
- 弁護士費用：購入価格の0.4〜1.0％
- 印紙税：購入価格または登記時の評価額の高い方に対して1〜4％
- 州政府の合意取得費用：RM1,000程度（州による）
- 仲介手数料：契約価格の3%程度（仲介業者による）
- 手付金：不動産購入価格の3％程度（業者による）
- 住宅ローン申請費用：ローン総額の0.9〜1.5％（弁護士費用＋印紙税）
マレーシアでは契約書の作成ややり取りは、不動産の取引を専門にしている弁護士が行なっています。物件によっては弁護士費用は無料（売主負担）のことがあるため、購入時に不動産業者に確認してみましょう。
またマレーシアでは不動産購入のときに、現地銀行でローンを組めます。マレーシア不動産のローンについてはこちらの記事をご覧ください。
https://l-marketing.jp/estate/ml_loan/
マレーシア不動産投資に失敗しないためのポイント
マレーシア不動産投資で失敗しないために、気をつけるポイントを解説します。
外国人に対する規制に注意する
マレーシアでは外国人の不動産購入に対して規制が設けられています。もっとも大きなものは外国人に対して最低不動産購入価格が決められていることでしょう。外国人が購入できるのは地域や物件タイプによって異なりますが、RM100万（約3,100万円：RM1=31円換算）以上の物件です。
他にも外国人が不動産を購入するときには州政府の許認可取得が必要であったり、不動産譲渡益税の税率が高かったりとさまざまな規制があります。経済状況によって外国人に対する規制も変化するため、政府の動向に注意を払い最新情報を得るようにしましょう。
賃貸需要のあるエリア・物件を選ぶ
マレーシアでは住宅供給の飽和状態が続いており、賃貸需要のある物件でなければ空室のリスクが高くなります。そのためエリア・物件の選定が非常に重要です。
周辺の物件価格や賃貸価格の相場、商業施設の有無などの周辺環境といった現地の情報を集めて、物件を検討しましょう。自分で情報を集めるのが難しい場合には、現地に詳しい専門家に相談してみるのもおすすめです。
またマレーシア不動産投資はプレビルドのコンドミニアム購入が一般的であり、物件の購入から完成までに2〜3年かかります。物件完成後も客付けできるまでに半年〜1年かかることも多く、利益を得られない期間が長期間となるため、資金計画には余裕が必要です。
出口戦略を考えて物件を購入する
上記と同様、住宅供給の飽和状態が続いているため、売却にも時間がかかったり思うような値段で売れないことがあります。そのため出口戦略まで検討して物件を購入することが大切です。
物件の転売先はほとんどがマレーシア人となるため、現地の人に人気のある物件を選ぶといいでしょう。外国人しか購入していない物件や完成しても売れ残っている物件は注意が必要です。
信頼できるディベロッパー・管理会社を選ぶ
プレビルドの竣工リスクや家賃の未払いを防ぐために、実績公開されている大手のディベロッパーや、サポート体制の整っている管理会社を選びましょう。
日系の不動産会社が建設している物件やマレーシア国内や近隣諸国で上場している大手ディベロッパーであれば、プレビルドの竣工リスクは下げられるかもしれません。また日本のように頻繁に物件や周辺環境を見に行けないため、管理会社がどの程度サポートしてくれるのかを契約前に確認することが大切です。
マレーシア不動産投資に失敗しないコツは、こちらの記事をご覧ください。
現地の情報を知る不動産業者への相談がおすすめ
マレーシア不動産投資の利回りは4.82％であり、日本や中国と比べると高い水準となっています。マレーシアは人口増加や経済成長が見込まれるため、今後も不動産価格の上昇が期待できるでしょう。
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